La tecnología está transformando la industria inmobiliaria: desde la digitalización de documentos y...
Entrevista a Alfredo Alcaíno: "Actualmente es un buen momento para comprar".
En medio de una economía global en constante cambio e incertidumbre, la sobreoferta de activos inmobiliarios a nivel mundial y la situación económica en Chile se han convertido en temas de importancia crítica. Con un aumento de 5% en valor de los activos inmobiliarios globales en 2020, pese a los estragos de la pandemia, el escenario nos plantea preguntas, oportunidades y desafíos únicos.
Es por esto que hemos invitado a Alfredo Alcaino, CEO de Assetplan, la empresa líder en Chile de renta residencial, para hablar sobre estos temas y aportar su perspectiva privilegiada acerca de cómo esta situación global impacta a la economía chilena y específicamente al mercado inmobiliario.
La ola de sobreoferta
1. ¿Cómo ha afectado el panorama económico reciente a la demanda y oferta de propiedades en el país?
La actual coyuntura económica, con desempleo al alza y bajo crecimiento de los salarios reales, ha impactado fuertemente la demanda calificada (que cumple los requisitos mínimos) por arriendo. A ello se suma un aumento importante de la oferta por la entrada de unidades que se retrasaron por efectos de la pandemia y problemas con recepciones municipales en algunas comunas (e.g. Estación Central).
Lo anterior ha afectado la ocupación, pasando de 98% a fines del año 2021, a ocupaciones cercanas al 93% actuales.
2. Podrías proporcionarnos algunas cifras o datos que respalden esta sobreoferta de departamentos: en qué comunas específicas se ha observado mayor sobreoferta?
Los efectos se pueden ver en la cantidad de avisos de departamentos para arriendos disponibles, la mayoría entre 1 y 3 dormitorios, en Portal Inmobiliario que tiene el 80% del tráfico de leads de arriendo de la RM.
2. Podrías proporcionarnos algunas cifras o datos que respalden esta sobreoferta de departamentos: en qué comunas específicas se ha observado mayor sobreoferta?
Los efectos se pueden ver en la cantidad de avisos de departamentos para arriendos disponibles, la mayoría entre 1 y 3 dormitorios, en Portal Inmobiliario que tiene el 80% del tráfico de leads de arriendo de la RM.
Si comparamos el segundo semestre de 2022 vs el segundo semestre de 2023, podríamos decir que el Sector Oriente crecio 1,5x la oferta, alcanzando hasta 40.000 departamentos disponibles entre 1 y 3 dormitorios. Si analizamos el resto de la Región Metropolitana, creció 2,7x, alcanzando 11.200 departamentos dispoibles entre 1 y 3 dormitorios.
Las comunas de la Región Metropolitana que más aumentaron su stock en lo que queda de 2023, son la comuna de Santiago con 4.500 departamentos y La Florida con 3.500 departamentos
3. ¿Y en regiones... cómo ha variado el escenario de oferta y demanda?
En regiones hemos visto una buena demanda, especialmente en Concepción y Antofagasta.
4. Teniendo en cuenta el escenario macroeconómico nacional, las cifras de inflación que han ido cayendo y el recorte de tasas por parte del Banco Central, como mejoran las perspectivas del sector inmobiliario a corto y mediano plazo.
Esperamos que la normalización económica y política ayude al sector inmobiliario, reactivando las ventas y los arriendos.
Por el lado de la venta, una menor inflación ayuda a tomar decisiones de largo plazo como la compra de una vivienda y la baja de tasas hace más accesible a estos compradores la vivienda, a través de un dividendo más bajo y alineado con sus ingresos. Esto se ha reflejado en los últimos meses, donde hemos visto que las tasas largas han incidido en una reactivación (todavía incipiente) del mercado de venta de departamentos.
Por el lado del arriendo, considerando que este mercado es distinto a la de la venta, un potencial arrendador se ve beneficiado de una menor inflación ya que este escenario le entrega más certeza del valor futuro del arriendo y que éste no subirá de forma desproporcionada al aumento de los salarios reales. Esta menor incertidumbre aumentará la disposición al arriendo.
5. Debido a esta sobreoferta, ¿cuándo es el mejor momento para vender y cuál es el mejor momento para comprar?
Actualmente es un buen momento para comprar, dado que las altas tasas y coyuntura económica ha ralentizado mucho el mercado y tanto inmobiliarias como propietarios están disponibles a vender a precios atractivos para responder a sus necesidades de liquidez.
6. Teniendo en cuenta la barrera financiera del crédito, ¿qué opinas sobre la nueva tendencia de la inversión fraccionada?
Es una alternativa interesante, ya que democratiza el acceso a invertir en renta inmobiliaria, al eliminar la barrera de altos montos de pie y/o requerir capacidad de crédito. En la medida que los instrumentos se vayan masificando y entreguen liquidez al inversionista, seguro se transformarán en una alternativa muy atractiva para invertir.
