Cuando un proyecto de construcción se sale de control
En 2012, la ampliación del metro de Nueva York en la Segunda Avenida fue presupuestada en 17 mil millones de dólares. Para sorpresa de todos los involucrados, el proyecto tuvo un sobrecosto de más del 50% y tardó más del doble de lo previsto. Casos como este son el terror de inversionistas y desarrolladores. Pero, ¿cómo evitar que una obra se convierta en un agujero negro financiero? Ahí es donde entra el contrato de Precio Máximo Garantizado (GMP, por sus siglas en inglés: Guaranteed Maximum Price), una estrategia contractual que ofrece previsibilidad financiera y protege contra costos imprevistos.
GMP: Un blindaje financiero para la construcción
Un contrato GMP es un acuerdo en el que el contratista se compromete a completar un proyecto sin superar un costo predeterminado. Si los costos son menores, el ahorro puede ser compartido entre las partes. Si los costos exceden el límite, el contratista asume la diferencia, salvo que se produzcan cambios en el alcance o imprevistos estipulados en el contrato.
¿Te imaginas ser inversionista y ver cómo los costos se disparan sin poder hacer nada? Con un GMP, este riesgo se reduce significativamente. Es como contratar un seguro para tu inversión: sabes cuánto costará el proyecto y quién asume la diferencia si algo no sale según lo planeado. Este modelo también facilita una planificación precisa de flujos de caja, lo que permite a los inversionistas asignar recursos de manera más eficiente.
Pero lo realmente interesante es cómo el GMP incentiva la eficiencia. Los contratistas pueden obtener parte del ahorro si logran ejecutar la obra por debajo del presupuesto garantizado. En lugar de gastar hasta el último centavo, buscan optimizar costos sin sacrificar calidad. ¿El resultado? Proyectos más eficientes y rentables.
¿Cuáles proyectos pueden beneficiarse de un contrato GMP y cuáles no?
No todos los proyectos pueden aplicar un contrato GMP. Para que funcione, el diseño debe estar bien definido antes de firmar el contrato. Si los planos están incompletos o el alcance sigue cambiando, es difícil establecer un precio realista. Además, el éxito del GMP depende de la confianza entre desarrollador y contratista, ya que la transparencia en costos es clave. Este modelo es más adecuado para proyectos de gran escala donde la estabilidad financiera es prioritaria, como hospitales, aeropuertos, museos o edificios comerciales.
Entonces, ¿por qué no todos los proyectos usan GMP? La respuesta es simple: flexibilidad y control. Algunos desarrolladores prefieren contratos donde puedan hacer cambios sin renegociar todo el acuerdo. Además, el GMP requiere un análisis detallado de costos antes de su firma, lo que puede prolongar la planificación. En proyectos pequeños o en evolución, los desarrolladores suelen optar por contratos de costo más honorarios (cost-plus), en los que pagan según los gastos reales más un margen de ganancia para el contratista.
Seguridad financiera con algunas limitaciones
Si bien el GMP brinda certeza en costos y reduce riesgos financieros, también tiene desventajas. Exige una mayor planificación, lo que puede alargar la fase de diseño y reducir la flexibilidad del proyecto. Cualquier cambio requiere renegociaciones, y si los costos superan el GMP, el contratista asume la diferencia, lo que puede generar tensiones en la ejecución. Además, las restricciones en la rentabilidad pueden limitar oportunidades de optimización de costos.
Sin embargo, lo más sorprendente es cómo este modelo cambia las reglas del juego. En lugar de una relación tradicional de "ganar-perder" entre desarrolladores y contratistas, el GMP fomenta la colaboración y la transparencia. Es un modelo que premia la optimización y la eficiencia. ¿Estarías dispuesto a ceder flexibilidad a cambio de mayor seguridad financiera y control en la ejecución?
¿Y qué pasa con los proyectos sin GMP?
Si bien los contratos GMP ofrecen previsibilidad y reducen riesgos financieros, no significa que los proyectos sin GMP sean necesariamente una mala inversión. Todo depende del perfil del inversionista y del tipo de desarrollo.
Algunos desarrollos de alto valor agregado requieren flexibilidad para adaptarse a cambios en el diseño o a mejoras que aumenten su rentabilidad final. En estos casos, limitar los costos desde el inicio con un GMP podría restringir oportunidades de optimización.
Entonces, ¿qué modelo es mejor? La respuesta depende del nivel de seguridad y retorno que busque cada inversionista. Si tu prioridad es la estabilidad y la previsibilidad, los contratos GMP son una excelente opción. Si, en cambio, estás dispuesto a asumir cierto nivel de riesgo, los proyectos sin GMP pueden ofrecer oportunidades atractivas.
