Entrevista a Luis Felipe San Martín: "Entre más cerca del activo, mayor propuesta de valor".

En un entorno financiero siempre cambiante, el mercado de Estados Unidos se levanta como una fuente de nuevas  oportunidades de inversión, captando la atención de inversionistas de todo el mundo. En este contexto, son muchas las personas que están canalizando sus recursos hacia el sector inmobiliario estadounidense, explorando las posibilidades que ofrece. ¿Cuáles son las claves de este atractivo mercado?

Para arrojar luz sobre el tema, llegamos a Miami y conversamos con Luis Felipe San Martin, Managing Partner de 12Ten Capital, una figura destacada en el mundo de las inversiones. En nuestra conversación, exploramos no solo las dinámicas actuales del mercado inmobiliario en Estados Unidos, sino también la relevancia creciente de los fondos de inversión en este dinámico escenario. 

Descifrando el Horizonte: Estados Unidos como Epicentro de Oportunidades de Inversión

¿Qué te llevó a establecer 12Ten Capital en Miami? 

"Llevo viviendo más de 10 años en EEUU, desde el día que me vine a estudiar en 2013. Este es un país que, por su tamaño y nivel de desarrollo, presenta muchas y muy buenas oportunidades para invertir. Al mismo tiempo, muchos inversionistas chilenos están cada vez más interesados en invertir directamente en EEUU, siendo ellos los que prefieren diversificar su portafolio".

¿Qué oportunidades y características únicas viste en el mercado de inversiones de Miami para abrir 12Ten Capital allá? 

"Si bien nuestra oficina – y la mayoría de nuestros activos – están en Miami, creemos que también hay muy buenas oportunidades en otras ciudades y estados como Georgia, Texas y Carolina del Norte. Actualmente tenemos activos en 10 estados distintos. Dentro de Florida, si bien Miami ha tenido un crecimiento muy fuerte y se está posicionando como una ciudad estratégica para armar relaciones e invertir, creemos que hoy las mejores oportunidades están en otras ciudades como Tampa, Jacksonville y Tallahassee".

¿Cuáles son las principales diferencias que has observado entre el ecosistema de inversiones en Estados Unidos y en Chile? ¿Hay elementos del sistema chileno que crees que podrían ser adoptados en Estados Unidos y/o viceversa?

"Las principales diferencias son 2: (i) el tamaño del mercado total de EEUU, que es más de 70 veces el mercado chileno medido por la actividad económica; y (ii) la especialización de los distintos actores de la economía. En EEUU se premia mucho la especialización. Por lo mismo, el estar viviendo acá y generar redes de contactos relevantes se convierte en una ventaja competitiva en el mediano y largo plazo".

¿Cuáles son las ventajas de invertir en fondos inmobiliarios? 

"Es sector inmobiliario destaca por sobre otras clases de activos principalmente por: 1) la protección natural que ofrece frente a la inflación (contratos de arriendo anuales que se van ajustando), 2) baja correlación con los mercados públicos, 3) clase de activos y modelo de negocios conocido por la mayoría de las personas, 4) valor intrínseco tangible que es relativamente fácil de medir y 5) resultados históricos que respaldan una atractiva relación entre riesgo y retorno para inversionistas".

¿Qué tipo de inversionista es aquel que invierte en ese tipo de fondo?

"Hemos visto muchas familias de alto patrimonio que están interesados en invertir en este tipo de activos. Muchos de estos grupos antes de la crisis social tenían un porcentaje muy grande de su patrimonio en Chile y hoy han buscado diversificar su exposición apuntando principalmente a Estados Unidos".

¿Qué tipos de activos o proyectos están siendo atractivos para inversiones a largo plazo?

"Por el nivel de tasas y el retorno esperado por los inversionistas, vemos mucho apetito por deuda inmobiliaria de corto plazo (bridge loans) y por proyectos de desarrollo inmobiliario a 3-4 años. Todo lo que está “entremedio” en términos de riesgo, está con poca demanda".

¿Cuáles son los principales factores y características que destacan a la hora de elegir sus proyectos, lo que los hace generar oportunidades exclusivas con buenas rentabilidades? 

"Aparte de meternos en detalle en los números, modelos financieros y estrategia de las inversiones, le ponemos mucho foco al equipo que va a estar directamente involucrado en el proyecto, quién va a estar tomando decisiones en el día a día y como nosotros como 12ten Capital podemos aportar valor para nuestros inversionistas".

¿Qué aspectos valoras más al evaluar oportunidades inmobiliarias para inversión?

"Ubicación, variables demográficas, quien va estar operando el activo (en las distintas etapas) y rentabilidad financiera".

¿Hay alguna estrategia específica que ha sido eficaz para 12Ten Capital?

"Tenemos un fondo de propiedades residenciales al sur de Miami en el que estamos 100% integrados, levantamos el capital, somos operadores, pusimos las garantías frente a los bancos y manejamos el property management. Estamos involucrados hasta el último detalle. Esta inversión fue la que nos abrió el apetito para invertir en el proyecto de desarrollo al norte de Tampa, porque es el mismo tipo de producto y el mismo tipo de arrendatario. Creemos que mientras más cerca del activo podamos estar, mejor propuesta de valor le podemos entregar a nuestros inversionistas".

Conociendo las posibilidades de inversión en Miami, ¿existen algunos requisitos o características que los inversores internacionales deberían considerar al ingresar a este mercado? 

"En Florida, durante los últimos años ha entrado mucho capital, tanto de inversionistas locales como extranjeros. Lo primero que hay que ver es que los números hagan sentido, entender el detalle de los flujos y saber si el equipo a cargo de la inversión es el correcto. Luego, hay que analizar la viabilidad de financiar el proyecto con bancos locales, ya que conseguir deuda en Estados Unidos siendo extranjero no es fácil. Por ultimo y no menos importante, es la estructuración legal y tributaria. Hay que entender bien cuál es la forma más eficiente para invertir siendo extranjero y si los impuestos que el inversionista va a pagar en caso de éxito siguen haciendo rentable la inversión, sobre todo al compararla con otras oportunidades que estén disponibles".

¿De qué manera 12Ten Capital está incorporando la tecnología y las nuevas tendencias de inversión en su día a día? 

"Estamos trabajando en distintas iniciativas para mejorar la experiencia de nuestros inversionistas, desde la generación y automatización de contratos hasta la posibilidad de descargar reportes de manera automática. Vamos a tener novedades respecto a esto en los próximos 3 a 6 meses".

 Si quieres explorar oportunidades en Estados Unidos, te invitamos a revisar el proyecto que estamos fraccionando junto a 12Ten Capital en Tampa, Florida. Un proyecto de desarrollo inmobiliario, el cual tiene un mínimo de ingreso de US $500.000, pero que Wbuild logró fraccionar una parte y puedes acceder a invertir desde US $10.000.

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